A Importância da Pesquisa de Mercado para a Engenharia de Avaliações

José Carlos Almeida (*)

O valor absoluto de um bem não existe. Ele sempre se situa entre um valor mínimo e um valor máximo definidos pelo mercado. Mas, então, em uma transação como definir o seu valor justo e correto? O ponto de partida se encontra no próprio mercado, porque é nele que estão disponíveis   os elementos que vão indicar os limites da abrangência desta faixa de valor.

A Engenharia de Avaliações é um ramo da engenharia que associa este conceito a um conjunto de normas técnicas, onde se destaca a série 14.653 da ABNT, que permite definir com exatidão o resultado a ser obtido, principalmente em uma avaliação imobiliária.

Entretanto, para se atingir esse objetivo são fundamentais o conhecimento e a sensibilidade do Engenheiro Avaliador. Isto porque, dependerão de seu comportamento no trabalho de campo a exatidão e confiabilidade do resultado. Destaca-se, então, além da vistoria minuciosa do bem objeto da avaliação, também, e principalmente, a pesquisa local que fornecerá informações reais nos elementos comparativos que indicarão o comportamento do mercado imobiliário na região onde se situa o bem avaliando.

Ocorre que, atualmente, temos nos deparado com a utilização da internet para produção de laudos na engenharia de avaliações, o que tem gerado um barateamento dos trabalhos, mas uma evidente imprecisão nas informações. As análises comparativas com vistas a obtenção de um resultado final, sem a presença do especialista na pesquisa de mercado, acabam por prejudicar a conclusão do laudo e, consequentemente, uma não confiabilidade no trabalho como um todo.

Para um bom resultado do laudo de avaliação, recomenda-se que essa pesquisa deva ser realizada preferencialmente a pé. Assim, a sensibilidade do avaliador lhe permitirá visualizar os imóveis em oferta, as imobiliárias que atuam na região, como também, identificar com os moradores locais aqueles que foram recentemente vendidos e colher também com eles indicações que podem ser valiosíssimas sobre os preços vigentes. É fundamental que nos laudos constem também fotografias tomadas pelo avaliador dos elementos comparativos coletados. Essa prática coibiu a atitude absurda de alguns anos passados quando se comprava a relação de imóveis a venda em determinada região ou, pior ainda, como hoje, se utiliza apenas uma pesquisa realizada na internet.

 É imprescindível que o Engenheiro Avaliador utilize seus órgãos dos sentidos para consolidar, quando retorna do campo, a sua convicção de valor. Principalmente porque as normas lhe facultam transitar dentro de um Intervalo de Arbítrio para definir qual o valor final a ser atribuído ao bem que está avaliando.

A importância da avaliação técnica na revenda de imóveis está na segurança da transação como um todo, que se traduz na certeza de que o valor do imóvel foi obtido levando-se em conta todos os aspectos técnicos pertinentes e com pesquisa de mercado presencial.

José Carlos Almeida (*)

É engenheiro, empresário e diretor presidente da JC Engenharia de Avaliações

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